安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知

全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案

为深入贯彻习近平总书记考察安徽重要讲话指示精神，全面推进全省城镇老旧小区改造工作，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号） 等文件精神，结合我省实际，制定本实施方案。

一、目标要求

（一）总体目标。

到2022年，各地形成较完备的城镇老旧小区改造制度框架、 政策措施和可持续发展工作机制。到“十四五”末，2000年底前 建成的城镇老旧小区应改尽改；有条件的市、县，力争完成2005 年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

（二）工作要求。

将老旧小区改造与海绵城市建设、城市有机更新、城市生态 保护与修复相结合，政府加强引导和规划统筹协调，社区党组织 加强引领，居民发挥主体作用，社会力量及关联单位积极参与。 以小区设施改造、环境优化、服务提升为重点，完善社区治理体 系，注重维护城市传统特色风貌，提升历史文化街区、历史建筑等保护利用水平，整体谋划、部门联动，“一项目一方案”推进, 全面改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

（三）改造范围和改造内容。

1. 对2000年底前建成的老旧小区进行重点改造，支持提质 改造，鼓励提前改造。重点改造建成于2000年底前、基础设施 和公共服务设施老旧缺失、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区 （包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）。已按照地方 有关规定实施基础类改造的小区，可在改造内容不重复的前提 下，对房屋、小区环境和配套设施等进行改造完善和提升，提高 品质。支持对小区内危险房屋进行治理。鼓励有条件的地方在重 点改造小区应改尽改前提下，适当放宽改造年限，提前对2005 年底前建成的老旧小区进行改造。严禁借城镇老旧小区改造之名 变相进行房地产开发。

2. 实施基础设施应改尽改，完善和提升小区功能。改造市 政基础设施，修缮小区建筑物公共部位，提升人居环境及配套设 施建设水平。挖掘小区、片区内空间资源，整合周边零星碎片化 土地，利用包括机关企事业单位空置房屋在内的各种社会资源， 在老旧小区内及周边健全社区养老、托育、医疗、停车场、体育 健身、文化、应急救援站、警务室等公共服务设施和周界防护等 智能感知设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务 设施。

二、主要任务

（一）编制改造专项规划和年度计划。各地要组织开展全面 调查摸底，摸清城镇各类老旧住宅小区房屋、土地及相关基础设 施、权属情况、群众改造意愿、筹资能力、引入社会资本可行性 等基本情况，并登记造册。结合摸底情况，对照城市规划，梳理 老旧小区周边空间资源，编制“十四五”城镇老旧小区改造规划， 统筹安排城镇老旧小区改造时序、内容。市、县住房城乡建设（房 地产）部门会同发展改革、财政部门，根据老旧小区改造规划建 立项目库和分年度实施计划，并可根据实施情况及时对项目库和 实施计划进行动态调整。

（二） 协同制定改造方案。各县（含市、区，下同）人民政 府搭建沟通议事平台，开展由基层党组织引领的形式多样、组织 有序、实施规范的基层协商。由街道（乡镇）牵头，充分了解居 民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识，优先考虑居民 改造意愿强、参与积极性高的小区，制定初步改造方案。广泛开 展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，发动群众共谋共建共 管共评，先完成拆除违法建设、治理开墙打洞等事项后再启动实 施改造。社区党组织、居委会组织业主委员会等征求居民意愿， 引导居民参与改造，并在改造完成后协商决定小区管理模式。

（三） 明确改造实施（投资）主体。各县人民政府要统筹考 虑实施小区改造及改造后设施运营、后期管理等因素，明确改造 项目实施（投资）主体，将老旧小区改造与智慧城市、未来社区 建设相结合，鼓励房地产企业参与老旧房屋改造、交通出行改善、 智慧设施升级、公共服务提升等项目。鼓励国有实施（投资）主 体将财政投入资金作为老旧小区改造资本金，依托改造区域内相 关公共服务资源，搭建投融资平台，提升改造水平。

（四）强化专营设施一体改造。老旧小区内入户端口以外需 要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营 设施，产权属于专营单位的，专营单位应当出资改造，与老旧小 区改造同步实施。改造后，专营设施产权移交给专营单位，并由 专营单位负责维护管理。专营单位的改造计划，应与市、县老旧 小区改造规划有效对接，协同推进。在实施过程中，相关单位不 得收取进场费等额外费用。通信运营企业在实施改造时要严格按 照技术规范要求，实行共建共享。

（五）加强项目建设管理。按照“谁建设、谁负责” “谁服 务、谁负责”原则，落实勘察、设计、施工、监理等项目改造建 设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术 人员的终身责任。住房城乡建设部门要建立适合城镇老旧小区改 造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任 可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。将老旧小区改造各类 审批事项纳入工程建设项目审批管理系统监管范围，组织各有关 部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查， 优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可证办理手续, 提升项目审批效率。加强项目质量管理，提高改造质量。完善适 应改造需求的标准体系，制定城镇老旧小区改造技术规范，明确 智能安防等建设要求，鼓励综合应用物防、技防、人防等措施满 足安全需求。

（六）开展危险房屋整治。房屋所有人对经鉴定的危险房屋， 必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮处理。鉴定为D 级的危房，需要通过棚户区改造方式消除安全隐患的，按照城市 棚户区改造政策，优先纳入棚户区改造计划；对未纳入棚户区改 造计划的，由当地政府组织实施危旧房改造。

（七）坚持改造与管理同步提升。建立健全街道（乡镇）、 社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多 方议事协调工作机制，推动建立老旧小区后续长效维护及日常管 理工作机制，巩固提升改造成果。老旧小区改造后，有条件的小 区应在街道（乡镇）、社区组织协调指导下，由业主及时依法选 聘物业服务企业，对照物业服务标准，明确服务内容和收费标准； 暂不具备条件的小区，由街道（乡镇）办事处牵头征求业主意见， 可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。加快推 进物业管理信息化建设，建设物业管理服务信息化平台，推进建 设和使用业主大会电子投票决策支持系统，有效解决老旧小区业 主大会“召开难、投票难”问题。

（八）实施连片改造。老旧小区改造区域划分要对接城市规 划和控制性详规，梳理老旧小区及周边资源，通过拆除违建、打 通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改 造需求的独栋、零星、分散楼房进行归并整合。鼓励对片区内距 离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓 展公共空间，整合共享公共资源，实施集中连片整体改造。可在 有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施， 通过未来收益平衡老旧小区改造支出。鼓励拟改造老旧小区与城 市建设、旧城改造、棚户区改造等项目捆绑打包，进行跨片区组 合改造。连片改造应注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传 统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建 筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。加快实施 海绵城市建设，提高小区雨水积存和蓄滞能力。鼓励行政事业单 位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道（乡 镇）、社区用于小区养老托育、医疗卫生等用途。

（九）畅通资金供给渠道。加大政府支持力度，将城镇老旧 小区改造纳入保障性安居工程，积极争取中央财政补助资金，省 级安排资金对各市进行补助，市、县人民政府对改造项目给予资 金支持。国有住房出售收入存量资金可用于老旧小区改造，支持 市、县通过发行地方政府专项债券筹集改造资金。按照“谁受益、 谁出资”原则，在不同改造内容中明确居民出资责任和出资形式， 鼓励居民个人以捐资、捐物、投劳等形式参与城镇老旧小区改造。 结合改造促进住户户内改造、装饰装修、家电更新等消费。鼓励 社会资金参与社区养老、托育、助餐、超市、文体等公共服务设 施建设改造和运营。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用 等方式，引导社会资本、民营企业参与城镇老旧小区改造提质。 鼓励原产权单位出资参与改造。鼓励国家开发银行、农业发展银 行在皖机构加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，开辟绿色 办贷通道，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持；商业 银行根据城镇老旧小区改造资金需求特点，在风险可控、商业可 持续的前提下，对实施城镇老旧小区改造的企业和项目依法合规 提供金融产品和服务。

（十）拓展物业专项维修资金筹措渠道。修订《安徽省物业 专项维修资金管理暂行办法》，开展维修资金的补建、续筹工作。 未设立专项维修资金的老旧小区，应在改造方案中明确筹集专项 维修资金的措施。有条件的市、县可推行专项维修资金“即交即 用即补”机制，优化老旧小区改造过程中维修资金使用审批流程。

三、实施保障

（一）强化组织保障。省住房城乡建设厅负责城镇老旧小区 改造工作的组织协调和督促指导，协调省有关部门出台并实施支 持老旧小区改造政策措施。省发展改革、财政、自然资源等相关 部门要按照职责分工高效推动。各市、县要建立政府主要负责同 志亲自抓、分管负责同志具体抓，部门各负其责、街道（乡镇） 实施、社区协调的工作机制，强化工作责任，合力组织实施。

（二）坚持统筹规划。市、县在编制国土空间总体规划时， 要将老旧小区改造用地安排纳入规划。市、县住房城乡建设（房 地产）、自然资源和规划部门要会同有关部门在调查摸底、征求 意见的基础上，共同组织编制老旧小区改造规划、老旧片区改造 实施方案，精准测算所需投资，科学划分改造区域，合理拓展改