关于征求全面推进城镇老旧小区改造实施意见（征求意见稿）意见的函

 市直各部门：

为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）,现拟定了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案（征求意见稿）》，根据有关工作要求，现征求意见。请于2020年9月7日下午下班前，将修改意见反馈至市住建局城建科，无意见也请书面盖章反馈。

 

联系人：市住建局城建科 丁佳

联系电话：3960567，3039912，邮箱：,532127147@qq.com。

 

                                                              宿州市住房和城乡建设局

                                                                     2020年9月3日

宿州市关于全面推进城镇老旧小区改造

工作的实施方案（征求意见稿）

 

为深入贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），大力改造提升我市城镇老旧小区，推动惠民生扩内需，改善居民居住条件，结合我市实际，现提出如下实施方案。

一、总体要求

按照党中央和国务院决策部署，践行以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，将老旧小区改造与海绵城市建设、城市有机更新相结合，结合深化文明城市建设和基层社会治理，政府加强引导和规划统筹协调，社区党组织加强领导，居民发挥主体作用，社会力量及关联单位积极参与。以小区设施改造、环境优化、服务提升为重点，完善社区治理体系，注重维护城市传统特色风貌和历史文化街区、历史建筑等保护利用，整体谋划、部门联动，“一项目一方案”推进，全面改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，增强基层治理能力，将城镇老旧小区改造打造成为民生工程、民心工程。

二、具体目标

到“十四五”末，2000年底前建成的老旧小区做到应改尽改。有条件的县区（园区），力争基本完成2005年底前建成的老旧小区改造任务。各地形成城镇老旧小区改造制度框架、政策措施和工作机制。

三、主要任务

（一）明确改造范围和改造内容

1、对2000年底前建成的老旧小区进行重点改造，支持提质改造，鼓励提前改造。

宿州市城市和县城范围内国有土地上已经建成使用的，近五年未列入旧城改造和棚户区（危旧房）及城中村改造，确因小区内设施破损严重、使用功能不全、环境较差的居住小区或组团。重点改造建成于2000年底前，基础设施和公共服务设施严重老旧缺失，大部分房屋结构安全，不宜整体拆除，居民改造意愿强烈的主城区、园区、县城（城关镇）住宅小区。提质改造，是对已按照地方有关规定实施基础类改造的小区，在改造内容不重复的前提下，可对房屋、小区环境、配套设施等进行改造、完善和提升，提高品质。支持对小区内的D级、C级危房进行改造，严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。提前改造，鼓励有条件的地区，在对重点改造小区做到应改尽改前提下，适当放宽改造年限，提前对2005年底前建成的老旧小区进行改造，但在2021年计划任务中占比不得超过15%（按居民户数统计）。

2、按基础类、完善类、提升类，合理确定改造内容。

基础类改造，主要改造市政配套基础设施及小区内建筑物公共部位修缮，满足居民安全需要和基本生活需求。内容包括：拆违拆临、安防、环卫（生活垃圾分类）、消防、道路、照明、绿化、水电气暖（供水、排水、供电、弱电、供气、供热）、建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位修缮、移动通信等基础设施改造、光纤入户、架空线规整（入地）等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题。

完善类改造，主要改造提升人居环境及配套设施改造建设，满足居民生活便利需要和改善型生活需要。完善社区和物业用房、建筑节能改造、改造或建设小区及周边适老设施，加强适老环境建设和改造，推进无障碍设施、有条件的楼等加装电梯、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲、体育健身设施等。

提升类改造，主要改善优化公共服务设施配套建设及智慧化改造，提升居民生活品质。积极推进改造或建设小区及周边社区综合服务设施，卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施，周界防护等智能感知设施以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店邮政快递末端综合服务站设施等。

3、在保障基础类改造“应改尽改”的前提下，大力推进完善类和提升类改造。

深入挖掘小区、片区内空间资源，整合周边零星碎片化土地，利用包括原单位的空置房屋在内的各种社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，周界防护等智能感知设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施。

（二）编制改造专项规划和年度计划

各县区政府、园区管委会要组织开展全面调查摸底，摸清城镇老旧小区房屋、土地及相关基础设施、权属情况、群众改造意愿、筹资能力、引入社会资本参与的可行性等基本情况，并登记造册。结合摸底情况和财政承受能力，对照城市规划，梳理老旧小区周边空间资源，编制2021-2025年城镇老旧小区改造规划，统筹安排城镇老旧小区的改造时序、类型。各县区、园区住房城乡建设部门会同发展改革、财政部门，根据老旧小区改造规划建立项目库和分年度实施计划，可根据实施情况及时对项目库和实施计划进行动态调整。各县区、园区应于 2020 年10月中旬前将“十四五”改造规划、改造标准和项目库报市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局备案。根据老旧小区改造三年行动计划，抓紧安排2021年度改造计划、实施项目（含改造内容清单），报经县区政府、园区管委会同意后，于9月中旬前上报。今后每年9月中旬前，上报下一年度改造计划、实施项目（含改造内容清单）。

（三）共同制定改造方案。各县区政府、园区管委会搭建沟通议事平台，街道、社区开展基层党组织引领的主体广泛、形式多样、 组织有序、实施规范的基层协商。街道牵头，充分了解居民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识，优先考虑居民改造意愿强、参与积极性高的小区，制定初步改造方案。坚持共同缔造，广泛发动群众共谋共建共管共评，先拆除违法建设、治理开墙打洞等内容后再启动改造内容实施。社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，引导居民参与改造、对改造完成后小区协商决定管理模式。引导居民出资或通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道筹措资金改造。结合改造促进住户户内门窗等改造、装饰装修、家电更新等消费。

（四）明确改造实施（投资）主体。各县区政府、园区管委会要统筹考虑实施小区改造及改造后设施运营、后期管理等因素，明确改造项目实施（投资）主体，实施主体可以是街道（办事处）、县区（园区）住房城乡建设主管部门或者国有投资公司等，全面负责老旧小区改造工作。鼓励实施主体将财政投入资金作为老旧小区改造资本金，依托改造区域内相关公共服务资源，搭建投融资平台，推进完善型、提升型改造。实施主体要负责加强资金筹措、前期准备、项目报建、统筹协调、组织实施、运营维护、后期管理等工作。

（五）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，支持专营单位出资改造，并与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。专营单位的改造计划，应与县区、园区老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。在实施过程中，不得收取进场费等额外费用。通信运营企业在实施改造时严格按照技术规范要求，进行共建共享。

（六）坚持改造与管理同步提升。加强党对物业管理工作领导，可借鉴埇桥区红色物业管理模式，建立健全街道、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，推动建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制，巩固提升改造成果。老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，对照物业服务标准，明确服务内容和收费；暂不具备条件的小区，由街道办事处牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。鼓励以街道或县区、园区为单位，成立或明确国有物业企业进行托底有偿服务。

四、政策措施

（一）加强规划统筹。各县区、园区国土空间总体规划中要落实近期行动计划，衔接国民经济和社会发展五年规划，对规划近期作出统筹安排，编制包括老旧小区改造在内的城市更新、整治修复等重大项目清单。县区、园区住房城乡建设、自然资源和规划部门要会同有关部门在调查摸底、征求意见的基础上，共同组织编制老旧小区改造规划、老旧片区改造实施方案，测算所需投资和未来收益，划分改造区域，合理拓展改造实施单元，策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目，并组织有关部门进行联合审查。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

（二）推动连片改造。老旧小区改造区域划分要对接城市规划和控制性详规，梳理老旧小区及周边资源，通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造；在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出；也可以跨片区进行组合，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合；还可以把一个或多个老旧小区与相邻的旧城改造、棚户区改造等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目。连片改造应注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。

（三）开展危险房屋整治。按照鉴定等级、危险程度、影响范围，及时消除老旧小区内房屋险情。鉴定为B级或C级的危房，应对处于危险状态的结构构件或承载力不能满足正常使用要求的部分承重结构，及时修缮或加固；鉴定为D级的危房，需要通过棚户区改造方式消除安全隐患的，按照城市棚户区改造政策，优先纳入棚户区改造计划；对不符合棚户区改造政策的，由城市政府组织实施危旧房改造。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等。

（四）加强项目建设管理。按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”的原则，落实建设单位和勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员的终身责任。住房城乡建设部门要建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。优化项目审批，组织各有关部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查。加强项目质量管理，提高改造质量。

（五）强化政策支持。

1、落实财政资金。加大政府支持力度。编制项目争取中央及省级补助资金。市、县区（园区）人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持市县区（园区）通过发行地方政府专项债券筹集资金用于老旧小区改造。

2、专营单位投资改造。供水、供电、燃气、通信等管线单位要将老旧小区中属于自身产权管线、缆线的迁改或规整，优先列入本单位工程项目计划，通过直接投资、落实资产收益、费用优惠等方式，同步完成相关改造工作。

3、落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”的原则，在不同改造内容中明确居民出资责任和出资形式，鼓励居民个人以捐资、捐物、投劳等形式参与城镇老旧小区改造。

4、社会力量参与投资。鼓励社会资金参与社区养老、托幼、助餐、超市、文体等公共服务设施建设改造和运营。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与城镇老旧小区改造提质。鼓励原产权出资参与改造。

5、鼓励金融机构参与。国家开发银行安徽省分行、中国农业发展银行安徽省分行加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。商业银行根据城镇老旧小区改造资金需求特点，在风险可控、商业可持续的前提下，对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供金融产品和服务。

6、落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。对危旧房改造项目，严格落实国家和省有关减免行政事业性收费和政府性基金的政策。

7、明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。城市政府可出台危旧房改造土地支持政策。

8、完善适应改造需求的标准体系。制定城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防等建设要求，鼓励综合应用物防、技防、人防等措施满足安全需求。

（六）拓展物业专项维修资金筹措渠道。修订《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，拓展物业专项维修资金筹措渠道。未设立专项维修资金的老旧小区，应在老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施。有条件的市、县可推行专项维修资金“即交即用即补”机制，对涉及业主承担部分费用可以纳入维修资金使用范围。优化老旧小区改造过程中维修资金使用审批。加快推进物业管理信息化建设，建设物业管理服务信息化平台，推进业主大会电子投票决策支持系统的建设和使用，有效解决老旧小区业主大会“召开难、投票难”的瓶颈。

五、组织实施

（一）组织保障。成立宿州市城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），由市政府主要领导担任领导小组组长、分管领导担任副组长，市委宣传部，市住房城乡建设局、发展改革委、公安局、财政局、民政局、自然资源和规划局、文明办、教体局、商务局、文化旅游局、卫健委、市场监管局等部门和市邮政局、通信管理局，市供电公司等单位参加，明确相关部门职责分工，加强对老旧小区改造的政策支持。市领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，负责城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，协调市有关部门出台支持老旧小区改造政策措施并负责监督实施，加强组织协调、督导宣传等，领导小组各成员单位要切实负起责任，按照职责分工抓好工作推进。各县区、园区要建立政府主要领导亲自抓、分管领导具体抓，部门各负其责、街道乡镇实施、社区协调的工作机制，强化工作责任，协同推进实施。

（二）评估激励。市领导小组办公室每年组织对各县区、园区城镇老旧小区改造工作情况进行绩效评估，将评估结果与中央和省级奖补资金挂钩；对工作突出的县区（园区），提请市政府予以褒扬激励。市文明办要将城镇老旧小区改造工作纳入文明城市创建内容；对改造提质工作成效突出的城镇老旧小区，优先支持创建文明社区。

（三）宣传引导。广泛宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造政策，广泛调动群众、专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造的积极性和能动性。组织社区基层开展宣传发动工作，发挥党员模范带头作用，营造参与氛围，畅通参与渠道，引导居民自觉主动参与改造提质工作。适时召开全市城镇老旧小区改造工作推进会、现场会，及时总结推广典型经验，推动工作。

 

附件：《宿州市推进城镇老旧小区改造工作领导小组成员名单》

 

 

　　　　　　　　　　　　　　2020年9月3日